Старт есть, механизма нет

Эксперты обратили внимание на преимущества и недостатки рынка земли

За последние полгода земельная реформа неоднократно становилась поводом горячих баталий, споров и даже столкновений в Раде. До голосования во втором чтении было подано около 4000 поправок. И все же в условиях суровых ограничений из-за карантина на внеочередном заседании, ночью, парламент таки принял закон, открывший путь рынка сельхозземель в Украине.

Оновлена редакція

Закон про землю перед фінальним голосуванням набув нову, відмінну від попередньої, редакцію. Як зазначили експерти Асоціації правників України, саме такий лайт-варіант дозволив законопроекту отримати необхідну кількість голосів.

Отже, згідно із законом про землю, реформа не запускається одразу ж, під час кризи, а набуває чинності з 1 липня 2021 року. Державні та комунальні землі сільськогосподарського призначення не продаються. Відтак, дозволено продавати виключно землі сільськогосподарського призначення, які перебувають у приватній власності громадян.

До 2024 року землю можуть купувати лише фізичні особи – громадяни України, не більше 100 га землі в одні руки. Зазначене обмеження не поширюється на ділянки, набуті у власність громадянином до набрання чинності цього закону, водночас, загальна площа угідь у власності громадянина не може перевищувати 10 тис. га.

Чи продавати землю іноземцям – вирішить народ на референдумі. Продаж землі росіянам – заборонений за будь-яких умов. Юридичні особи зможуть купувати землю лише з 2024 року не більше 10 тис. га в одні руки. Банки не купуватимуть, а лише братимуть землю в заставу і , відповідно, ставатимуть власниками ділянок у разі неповернення кредиту.

Втім, важливим є й інше питання: в якому фінансовому становищі перебуватимуть українці, які готові купити землю, й ті, які захочуть її продати? Але, що найгірше, за словами експертів — реформа не дозволить власникам земельних паїв, які захочуть їх продати, отримати за цю землю справедливу ціну.

Крім цього експерти відзначають, що до 1.01.2030 вирішено визначати ціну продажу ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не нижче за їх нормативну грошову оцінку. Після цієї дати скоріш за все будуть запропоновані та внесені зміни у законодавство, оскільки договірна вартість продажу може складати формально одну гривню, що, безумовно, є досить ризиковою нормою на перспективу.

Реформа без регламенту 

Експерти зазначають, що парламент дав старт земельній реформі незважаючи на те, що чимало питань, які би регламентували її ефективне функціонування, залишаються невирішеними.

«Що стосується фізичних осіб, то до загальної кількості сільськогосподарських земель, що обраховуватиметься для контролю за дотриманням обмеження у 100 га, враховуватиметься площа не тільки земельних ділянок, що перебувають у них у власності, а також ділянки, що належать на праві власності юридичній особі, в якій фізична особа має частку в статутному (складеному) капіталі, акції або пай. Проте через недосконалу законодавчу техніку наразі незрозуміло, як буде рахуватись кількість земель, що перебуває у власності фізичної та юридичної особи», — каже член ради комітету з аграрного права АПУ Олександра Бортман.

Таким чином, фактично запроваджується обіг переважних прав, який ніяк не врегульований, що несе в собі багато ризиків. Можливий неодноразовий продаж переважного права недобросовісними орендарями, обман та конфлікти через порушення переважних прав, оскільки відомості про вартість ділянок за угодами залишаться прихованими і орендар не матиме доказів щодо ціни продажу та порушення його переважного права.

Механізм перевірки кінцевих бенефіціарних власників (контролерів) в Україні  потребує удосконалення задля контролю та охорони державою земель сільськогосподарського призначення.

Зрештою, члени комітету з аграрного та земельного права НААУ констатували, що в цілому прийняття цього нормативно-правового акту є позитивним чинником на шляху до дієвого впровадження земельної реформи на теренах нашої держави. Однак, повноцінному запуску ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні має передувати ґрунтовна організаційна й законотворча робота, зокрема, щодо розроблення порядку продажу ділянок та перевірки покупців під час укладання угод. Крім того, особлива увага має бути приділена ефективним засобам та механізмам встановлення реальних кінцевих бенефіціарних власників, що сьогодні є майже неможливим.

Втім, у парламенті вже зареєстровано 12 проектів постанов про скасування голосування за "земельний закон". Також його обіцяють оскаржити в Конституційному Суді — як за процедурою, так і за суттю. Адже за Конституцією земля є власністю Українського народу, тож і переходити у власність навіть юридичних осіб, як-от банки, не повинна. Тож, вочевидь, питання земельної реформи ще не закрито.