Договор аренды земли: юрист привел чек-лист для проверки действительности
Из-за моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения украинский агробизнес вынужден искать другие инструменты, чтобы сформировать земельный фонд. Среди других, наиболее удобным оказался институт аренды земли, который, впрочем, также имеет недостатки: от терминологических коллизий до неоднозначной судебной практики.
О теоретических и практических проблемах недействительности договоров аренды земли в аспекте судебной практики рассказал партнер Sofiya Law Firm Александр Поливодский во время III Аграрного форума.
На практике типичными пробелами в оформлении отношений аренды земли, которые могут создать предпосылки для дальнейших претензий, по мнению А.Поливодского, является отсутствие самого договора или других документов, надлежащей регистрации договора и права, существенных условий в договоре, информации в ГЗК/ГРП. Иногда также встречаются случаи, когда по невнимательности сторон срок действия зарегистрированного договора банально истек.
Налоговая, а иногда и рейдеры, предъявляют претензии, чтобы доказать, что:
- нет законного землепользования;
- не существует (формально) мощностей для производства;
- не соблюдены существующие критерии сельхозпроизводителя (это повод для лишения использования упрощенной системы и специального режима НДС);
- плательщик должен был платить налоги по упрощенной системе;
- все предыдущие периоды следует пересчитать по общим правилам налогообложения.
Поэтому землепользователям, чтобы не иметь хлопот и не тратить время на доказывание своей правоты в судебных спорах, стоит проверить договоры аренды земли, и найти ответы на такие базовые вопросы:
- уполномоченное ли лицо подписало договор и действительна ли его подпись;
- соблюдены ли в договоре все необходимые существенные условия: объект аренды (кадастровый номер, местоположение и размер земельного участка), срок действия договора; арендная плата с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату;
- нет ли условий, затрагивающих (нарушающих) права государства или третьих лиц;
- соблюден ли порядок заключения договора, предусмотренный ст. 210 Земельного кодекса Украины.
- зарегистрировано ли право.
Также А.Поливодский привел перечень решений Европейского суда по правам человека, а также ключевые заключения, высказанные ЕСПЧ, которые пригодятся для обоснования правовых позиций в вопросах недействительности договоров аренды земли.
В частности, как отметил эксперт, суд исходит из того, что право аренды земли имеет экономическую ценность и по гарантированным мерам защиты подобно праву собственности. Также ЕСПЧ руководствуется презумпцией правомерности сделок и применяет принципы надлежащего управления, правовой определенности и справедливого баланса интересов. Эти и другие позиции изложены в решениях «Рисовський против Украины», «Стреч против Соединенного Королевства», «Спорронг и Льоннрот против Швеции», «Остапенко против Украины», «Будченко против Украины», «Украина-Тюмень против Украины», «Елена Иванова против Украины», «Федоренко против Украины».
Мероприятие, организованное Ассоциацией адвокатов Украины, проходит в Торгово-промышленной палате Украины сегодня, 13 апреля.