Закон і Бізнес


Через тернии к дому

Три первых шага, которые необходимо сделать застройщику, чтобы не иметь проблем с введением объекта в эксплуатацию


№43 (1341) 11.11—17.11.2017
Вадим СТАРЦУН, юрист по недвижимости, г.Киев
2767
2767

Многие публикации посвящены тому, как определить надежного застройщика, как защитить инвестора и т.д. Но мало кто интересуется, почему застройщики вынуждены обходить требования закона или почему строительство их объектов приостанавливается.


Где брать участок?

Одной из важных проблем являются законодательные барьеры для строительства того, чего на самом деле требует рынок. Участков, которые отведены под строительство многоквартирных домов, не так уж и много и они, как правило, достаются застройщикам-гигантам. Менее крупные вынуждены постоянно выискивать свободную землю, и это оказываются, преимущественно, или проблемные участки, или же те, что уже отведены кому-то под индивидуальное строительство жилого дома и хозяйственных построек. В последние годы именно по этой причине некоторые многоквартирные дома имели проблемы со сдачей в эксплуатацию.

10 июня вступил в силу закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования градостроительной деятельности» от 17.01.2017 №1817-VIII. Важным новшеством этого акта стало изменение в классификации объектов — с категорий сложности на классы последствий.

Ранее было довольно много манипуляций именно с занижением категорий сложности, и тогда по ІІІ категории проводили, например, многоквартирные дома. Сейчас подобные ухищрения станут проблематичными, так как по классу последствий СС2,СС3 станет обязательным проведение экспертизы проектной документации.

Это в свою очередь сделает невозможным строительство многоквартирного дома на участках, которые отведены под индивидуальное строительство жилых домов и хозяйственных сооружений. А, следовательно, уменьшится риск того, что объект не будет принят в эксплуатацию из-за использования участка не по целевому назначению.

Не уверен, не начинай!

Наиболее сложным моментом для будущего застройщика является отвод земли. В Киеве этот процесс долгий и малопрогнозируемый.

Так, решением Киевского городского совета от 20.04.2017 №241/2463 утвержден Порядок получения прав на землю из земель коммунальной собственности в городе Киев. Данный документ устанавливает более четкие сроки движения документов внутри госорганов. Также изменен орган, который должен выдавать разрешения на разработку проекта отвода участка, — вместо главного управления госгеокадастра в г.Киеве им стал Киевсовет, куда документы подаются через приемную по земельным вопросам.

Поможет ли это получить участок быстрее? На практике — нет. Получить разрешение и разработать проект отвода земли в собственность или же в аренду никогда не становились непреодолимым препятствием для застройщика. Проблемы же начинались на этапе эго утверждения — как в части времени, затрачиваемого на согласование, так и в части конечного результата.

Так, департамент архитектуры может по нескольку раз возвращать проект застройщику, а в конечном счете — отказать, ссылаясь на отсутствие утвержденного детального плана территории. И такие ситуации не единичны.

Как быть застройщику? Получить разрешение на разработку, заказать проект отвода, оплатить все услуги подрядчиков и через год получить отказ? Именно в этом и состоит тот «благоприятный климат» для застройщиков и инвесторов, о котором якобы пекутся политики, принимая очередной закон. Но на практике оказывается, что он ничем не лучше «старого» акта.

Сегодня застройщику, прежде чем приступать к процедуре отвода земли, приходится оббивать пороги госорганов, чтобы составить представление о том, сможет ли он получить участок под застройку. И лучше на старте потратить время, чем начинать разработку проекта, не имея представления, каким будет конечный результат.

Именно поэтому многие застройщики «уходят» из столицы, предпочитая строить закрытые городки за чертой Киева. В таких домах клубного типа создается вся необходимая инфраструктура, чтобы компенсировать дополнительными удобствами удаленность от столицы.

Легче ли здесь получить участок под застройку? Если он находится на территории сельсовета, конечно же, не проблема пообщаться с местными властями. Они более открыты для такого общения, чем столичные чиновники. И если убедить их в выгодах такого строительства для развития населенного пункта, вряд ли станут тянуть с рассмотрением данного вопроса на сессии сельсовета.

Экспертиза — ключ к разрешению

На следующем этапе нужно позаботиться об экспертизе проектной документации. В соответствии с Порядком разработки проектной документации на строительство объектов, утвержденного приказом Минрегионстроя от 16.05.2011 №45 (с изменениями и дополнениями), она должна быть разработана в определенной комплектности в зависимости от объекта строительства и его класса последствий. И этим порядком нельзя пренебрегать, так как при классе последствий СС2, СС3 указанная документация должны пройти экспертизу, что предусмотрено Порядком утверждения проектов строительства и проведения их экспертизы, утвержденным постановлением КМ от 11.05.2011 №560 (с изменениями и дополнениями).

Некоторые застройщики ранее пренебрегали разработкой проектной документации в полном объеме. Да и зачем она была нужна, если ее никто не проверял?! Теперь все иначе: проектная документация и заключение экспертизы подаются в орган архитектурно-строительного контроля для получения разрешения на строительство (ст.37 закона «О регулировании градостроительной деятельности»).

Поэтому предоставление проектной документации, экспертизы проекта становятся очень важным шагом именно для начала возведения объектов с классом последствий СС2. А к таковым относятся даже малоэтажные дома.

В общем, строиться с соблюдением требований законодательства можно. Важно не торопиться с выбором участка, посетить местные органы власти, контролирующие органы (архитектура, земельные ресурсы и т.д.).

Следующим шагом станет разработка системы привлечения инвестиций в строительство. Но это уже тема для отдельной статьи. Не менее важно привлечь подрядчиков, которые смогут найти общий язык на каждом из этапов разработки проекта и собственно строительства.