Бремя совладельца
ОСМД vs.должники: у кого больше аргументов в суде?
Год, прошедший с момента вступления в силу закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 №417-VII, подтвердил: судебных споров, возникающих между ОСМД и отдельными совладельцами, стало больше. Где же золотая середина, которая проходит между долгом всех совладельцев участвовать в содержании дома и придомовой территории и произволом ОСМД, которые нередко принимают решения с нарушением принципов и норм действующего законодательства, обосновывая это общим интересом? Попробуем разобраться.
Для кого рішення обов’язкові?
Найбільш суттєвою зміною, яка мала значення для вирішення судових спорів, котрі виникають у відносинах об’єднань із співвласниками, було виключення ст.9 із закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 №2866-ІІІ, що встановлювала, хто може бути членом об’єднання, а також порядок набуття та припинення членства. Ці зміни стали визначальними в питанні, для кого ж рішення ОСББ є обов’язковими.
На практиці найпоширенішою категорією судових справ із цього питання виявилися справи про стягнення коштів. Майже завжди найголовнішим завданням, яке мав вирішити суд, розглядаючи спори, що виникли до набрання чинності законом №417-VII, було питання обов’язковості рішень, прийнятих загальними зборами, для власників житлових/нежитлових приміщень — нечленів об’єднання на дату прийняття такого рішення. Зазначене пов’язане з тим, що раніше закон про ОСББ передбачав обов’язковість рішень об’єднання для своїх членів, а з усіма іншими власниками житлових/нежитлових приміщень відносини мали врегульовуватися шляхом укладення відповідного договору.
При цьому Верховний Суд наголошував (постанова від 10.10.2012 у справі №6-11-цс12), що:
• саме надавач житлово-комунальних послуг на підставі п.3 ч.2 ст.21 закону «Про житлово-комунальні послуги» зобов’язаний підготувати та укласти зі споживачем договір на їх надання з визначенням відповідальності за дотримання умов його виконання згідно з типовим договором;
• безумовний обов’язок споживача укласти такий договір виникає лише за умови, що запропонований надавачем таких послуг документ відповідає типовому договору, передбаченому постановою КМ «Про затвердження типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій» від 20.05.2009 №529.
Пізніше позиція ВС змінилась. У постанові від 30.10.2013 у справі №6-59цс13 було зроблено висновок, що відсутність договору сама по собі не може бути підставою для звільнення споживача від оплати послуг у повному обсязі.
Неоднозначна практика судів у розв’язанні питання обов’язковості рішень ОСББ для власників житлових/нежитлових приміщень була суттєвою перешкодою для притягнення боржників до відповідальності.
Законом №417-VII було поставлено крапку в питанні обов’язковості рішень загальних зборів. Так, відповідно до ч.5 ст.10 закону про ОСББ це рішення, прийняте відповідно до статуту, є обов’язковим для всіх співвласників, а не лише для членів.
Де межа повноважень?
Утім, з набранням чинності законом №417-VII відбулися не тільки позитивні зміни. Зокрема, виявилося, що чіткої межі повноважень ОСББ не існує, а жодних гарантій для «міноритарних» співвласників не встановлено.
Відповідно до ст.10 закону про ОСББ рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління й користування спільним майном, передання в користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд уважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як 2/3 загальної кількості всіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, — більшістю голосів. З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувала більш ніж половина співвласників.
Кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення. Закон про ОСББ та закон №417-VII установлюють обмеження стосовно відсотка голосів, що можуть належати одному співвласнику, на рівні 50% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. Якщо один власник володіє понад 50% загальної площі, він матиме один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності, а рішення загальних зборів у такому випадку буде прийнятим лише за умови, що за нього проголосувало більш ніж 75% загальної кількості співвласників.
Вказані зміни значно розширили повноваження ОСББ, але разом з тим поставили під загрозу збереження прав окремих співвласників, які внаслідок різних обставин не можуть виконати рішення або не погоджуються з ним.
Особливу увагу юридичної спільноти в цій категорії справ привернув спір, ініційований одним з ОСББ в м.Києві проти фізичних осіб — співвласників будинку, які відмовилися виконувати рішення об’єднання. Суть справи полягала в рішенні об’єднання створити фонд для ремонту щойно зведеного будинку в розмірі більш ніж 35 млн грн. Забудовник повністю не виконав своїх зобов’язань, у зв’язку із чим співвласники мали взяти цей тягар на свої плечі. Проти всіх співвласників, які не захотіли робити внесків, було ініційовано позов щодо примусового стягнення коштів. Рішенням Шевченківського районного суду м.Києва в задоволенні позовних вимог було відмовлено. Нині законність цього акта перевіряє Апеляційний суд м.Києва.
Кількість справ, у яких інтереси окремих співвласників протистоятимуть рішенням більшості, після змін у порядку прийняття рішень загальними зборами ОСББ буде тільки збільшуватися. Яким чином можна обмежити апетити осіб, котрі володіють більшістю площі будинку, а значить, і більшістю голосів на загальних зборах? Як запобігти прийняттю рішень, що відповідатимуть інтересам цих осіб, а не інтересам усіх співвласників і потребам конкретно взятого будинку? Як захистити малозабезпечені верстви населення, неспроможні виконати рішення, прийняті більшістю (навіть якщо такі рішення мають раціональний характер)?
Питання залишаються відкритими. Вони не знайшли відображення в чинних законах та нормативно-правових актах. Але перебільшити їх значення для окремо взятих співвласників просто неможливо: через рішення загальних зборів, які є непосильними для виконання певними співвласниками, виникає ризик втрати власності.
І найгіршим варіантом для співвласників, які перебувають в опозиції до більшості, буде суто формальний підхід судів до розгляду справ про оскарження рішень ОСББ та/або про стягнення заборгованості. Для встановлення істини судам буде недостатньо зафіксувати факт законності порядку проведення зборів та прийняття відповідних рішень. Потрібно буде з’ясувати мотиви прийняття таких рішень і перевірити їх відповідність інтересам співвласників будинку, а також установити відсутність порушень прав тих, хто перебуває в меншості. Проте сьогодні, зважаючи на неймовірну завантаженість судів, розраховувати на таке детальне вивчення кожного випадку не доводиться.
Для правильного вирішення справи суд має дати відповідь на питання: чи зобов’язана особа вчинити дії, визначені рішенням ОСББ? Адже відповідно до ч.2 ст.14 ЦК «особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов’язковим для неї». Як, наприклад, можна зобов’язати середньостатистичного пенсіонера з мізерними доходами брати участь у ремонті будинку, закупівлі обладнання нарівні з іншими більш забезпеченими співвласниками?
Держава не повинна самоусуватися від урегулювання цих питань прийняттям одного закону та внесенням змін до кількох актів. Саме держава має захистити інтереси малозабезпечених верств населення, а також установити дієві гарантії захисту прав співвласників від рішень ОСББ, які можуть бути обгрунтовані зовсім іншими інтересами. А то дуже скоро ми побачимо реалізацію принципу «В кого більше грошей (квартир, нежитлових приміщень), той і правий».
Як оскаржити рішення об’єднання?
Перш за все кожному співвласнику (незалежно від наявної в нього площі житлового чи нежитлового приміщення) потрібно усвідомити: навіть якщо певне рішення буде прийнято 99% голосів, один співвласник має право не погодитися з ним та оскаржити його в судовому порядку. Тим більше тоді, коли кілька осіб, котрі володіють більшою частиною загальної площі будинку, приймають рішення, які не відповідають інтересам решти співвласників або потребам самого будинку.
Відповідно до ч.8 ст.10, ч.5 ст.14, ч.4 ст.20 закону про ОСББ рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку. Таке оскарження найчастіше відбувається за двома процедурами:
• подання позову про визнання недійсним певного рішення або частини рішення ОСББ;
• подання зустрічного позову про визнання відповідного рішення недійсним — як реакція на дії ОСББ щодо стягнення заборгованості або намагання зобов’язати вчинити певні дії.
На відміну від подання позову за загальною процедурою, зустрічний позов можна ініціювати лише до початку розгляду справи по суті. Суд погодиться прийняти зустрічний позов до спільного розгляду з первісним лише за умови, що обидва позови взаємопов’язані і спільний їх розгляд є доцільним, зокрема, коли вони виникають з одних правовідносин, або коли вимоги за позовами можуть зараховуватися, або коли задоволення зустрічного позову може виключити повністю або частково задоволення первісного позову.
У зв’язку із цим співвласникам, права яких порушені, можна дати кілька порад.
1. Не зволікайте з оскарженням рішень. І справа тут більше не в юридичному, а в людському аспекті. Адже з кожним днем зволікання кількість тих співвласників, які почнуть виконувати такі рішення, збільшуватиметься.
2. Розпочинайте з самого початку. Більшість уважає створення ОСББ та прийняті ним рішення неоспорюваним фактом. Утім, як показує практика, при створенні чи не кожного об’єднання можна знайти допущені порушення порядку, передбаченого ст.6 закону про ОСББ. У зв’язку із цим судові справи, пов’язані з визнанням недійсною реєстрації ОСББ, є дуже поширеними.
Насамперед потрібно отримати документи, які стали підставою для створення ОСББ (протокол установчих зборів), а також ті, які визначають його повноваження (чинний статут та статути попередніх редакцій). Пам’ятайте, що отримання вказаних документів є вашим правом згідно із ч.7 ст.10 та ч.1 ст.14 закону про ОСББ. Тільки отримавши вказані документи, зможете перевірити, чи дотримано встановленої законодавством процедури створення об’єднання.
3. Використовуйте усі доступні способи захисту. У разі подання проти вас позову з вимогою вчинити певні дії та/або стягнути заборгованість не обмежуйтеся лише захистом в ініційованому судовому процесі. Найпоширенішою підставою для задоволення позовних вимог ОСББ є відсутність факту оскарження його рішень. У зв’язку із цим, якщо, отримавши позовну заяву, ви не будете оскаржувати рішення (шляхом подання зустрічного або окремого позову), є велика ймовірність задоволення позову ОСББ.
Наприклад, в ухвалі від 6.11.2014 у справі №К/9991/70682/12 Вищий адміністративний суд установив порушення процедури створення ОСББ, зокрема відсутність поіменного результату голосування та письмових доказів надіслання співвласникам повідомлення про установчі збори. Однак суди, які розглядали справу, вирішили, що такі порушення не є достатньою підставою для висновку про допущення при створенні ОСББ порушень, які не можна було б усунути, у зв’язку з тим, що матеріалами справи не підтверджено оскарження будь-ким з мешканців будинку або ж іншою особою рішення установчих зборів.
4. Не припиняйте боротьби після першої поразки. Надзвичайно великим розчаруванням є поразка в суді першої інстанції.
Її причиною може бути одна або низка причин:
• неправильні процесуальні дії;
• неповне дослідження судом обставин справи;
• помилка судді.
Зважаючи на це, всім, хто переконаний у законності власної позиції, хочеться побажати сміливості та наполегливості у відстоюванні своїх прав. Дуже важливо не опустити руки після першої поразки та продовжувати боротьбу.
5. Як стягнути борги за житлово-комунальні послуги?
Безперечно, сьогодні ОСББ перебуває у виграшному становищі порівняно зі співвласниками, які мають перед об’єднанням невиконані зобов’язання. Крім суто юридичного аспекту, діяльність ОСББ супроводжується також загальносуспільною підтримкою. За великим рахунком, об’єднанню в спорах із боржниками потрібно всього-на-всього довести відповідність прийнятих рішень закону та власному статуту, а також факт наявності заборгованості.
Зміни, внесені до Цивільного процесуального кодексу законом від 7.07.2010 №2453-VI, значно вплинули на розгляд справ про стягнення заборгованості з оплати житлово-комунальних послуг. Так, відповідно до ч.3 ст.96 ЦПК однією з підстав видачі судового наказу є вимога про стягнення такої заборгованості. У зв’язку із цим судовий захист ОСББ шляхом стягнення коштів можливий не тільки в позовному провадженні, а й за допомогою видання судового наказу, як особливої форми судового рішення.
Наказне провадження, є спрощеною формою розгляду цивільної справи, що передбачає:
1) звернення до суду із заявою про видачу судового наказу за загальними правилами підсудності;
2) сплату судового збору у розмірі 50% ставки, яка визначається з оспорюваної суми у разі звернення в суд з позовом у порядку позовного провадження;
3) розгляд судом заяви про видачу судового наказу у триденний строк, без судового засідання, виклику стягувача та боржника;
4) надіслання копії наказу боржникові разом з копіями заяви стягувача та доданими до неї документами;
5) у разі ненадоходження від боржника заяви про скасування судового наказу протягом тринадцяти днів з дня отримання судового наказу, суд видає його стягувачеві наказ для пред'явлення до виконання.
Недоліком для ОСББ є великий відсоток скасованих судових наказів у зв’язку з відповідними заявами, поданими боржниками. Як правило, суди, вбачаючи наявність спору, скасовують судові накази та роз’яснюють, що заявлені вимоги можуть бути розглянуті в позовному провадженні з додержанням загальних правил.
Утім, альтернативи ОСББ як ефективному інструменту управління спільним майном співвласників не існує. ОСББ має стати дієвим інструментом, за допомогою якого співвласники зможуть спільними зусиллями створити гідні умови проживання для себе та своїх нащадків. Однак слід пам’ятати: багато корисних речей ставали знаряддям завдання шкоди, коли потрапляли до рук злих людей.
Саме тому, коли йдеться про створення необхідних умов для функціонування ОСББ, не потрібно забувати, що останні створені співвласниками для реалізації власних інтересів. У жодному випадку об’єднання не повинні стати інструментом, за допомогою якого співвласникам будуть нав’язувати певні дії, вчинення яких для них не є обов’язковим. І гарантами захисту інтересів мусять насамперед стати самі співвласники, виявляючи активність у питаннях управління спільним майном, а також суд, покликаний забезпечити кожному право на справедливість і повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією та законами України.
Крім цього, до закону про ОСББ та закону №417-VII необхідно внести зміни. Прив’язка до площі, якою володіють співвласники, у питаннях правомочності загальних зборів та визначення кворуму є надзвичайно небезпечною. Особливо для новобудов, де забудовник найчастіше ще тривалий час володіє більшістю площі через кількох підконтрольних осіб. Таким чином, гарантія, встановлена в ч.6 ст.10 закону №417-VII та ч.12 ст.10 закону про ОСББ, що обмежує одного власника, який володіє 50% і більше загальної площі квартир або нежитлових приміщень, у праві вирішувати питання на власний розсуд, є недієвою у випадку, коли, наприклад, три пов’язані між собою співвласники володіють по 25% загальної площі житлових/нежитлових приміщень.
Також включення до вказаних законів потребують положення, які гарантували б справедливість і максимальне врахування інтересів усіх співвласників при прийнятті рішень на загальних зборах. Необхідно встановити заборону на дії, не передбачені чинним законодавством або статутом ОСББ, а також визначити гарантії, які зможуть захистити малозабезпечені верстви населення від стягнення з них внесків на утримання будинків та прибудинкової території нарівні з іншими співвласниками.
«Nulla lex satis commoda omnibus est» (немає закону, який задовольнив би усіх), разом з тим «De demo sua nemo extrahi debet» (ніхто не повинен бути вигнаним з власної домівки) тільки тому, що його інтереси не відповідають інтересам більшості, або тому, що він має менші доходи, ніж його сусід.