Дом для государства

Сколько денег можно требовать от властей за недвижимость, экспроприированную в интересах общества

Право собственности хоть и защищается конституциями разных стран, не есть абсолютным. Иногда для нужд государства недвижимость или земля могут изыматься у собственника. Вопрос только в том, что он получит за экспроприированное имущество.

Спор о компенсации

В 2009 году Кармелина Микаллеф унаследовала от своей матери дом. Но, как оказалось, 60 лет назад эта недвижимость была изъята правительством для «владения и пользования». За это собственникам полагалась арендная плата, эквивалентная примерно 14 евро в год, исходя из арендной стоимости собственности в 1939 году. Ее размер не подлежал пересмотру в соответствии с законом. Позднее дом перешел в «государственное владение» с признанной арендной платой, эквивалентной примерно 20 евро в год, а потом и вовсе снесен.

В 2011 году К.Микаллеф уведомили посредством правительственного извещения, опубликованного в правительственной газете, что ее собственность была приобретена путем «абсолютной покупки». И ей надлежала компенсация в сумме не менее 1,4 тыс. евро.

Женщина обжаловала сумму компенсации в Земельном арбитражном совете (LAB), полагая, что более приемлемыми были бы 60 тыс. евро, исходя из отчета ex parte, в котором эта недвижимость оценивалась в 70 тыс. евро. И хотя эксперты, привлеченные судом, согласились с такой оценкой, арбитры были вынуждены подтвердить размер компенсации, рассчитанный правительством на основании закона.

Апелляционный суд, куда владелица подала жалобу, счел, что ее претензии не безосновательны и адресовал 6 вопросов Конституционному суду страны. В частности, можно ли отождествлять переход дома в 1996 году в государственное владение с правом собственности. И в зависимости от ответа на них, учитывая, что LAB обязан применять закон, регулирующий компенсацию, было ли отказано заявителю в доступе к суду при определении размера возмещения?

Суд конституционной юрисдикции в первой инстанции установил нарушение ст.1 Первого протокола к Конвенции о защите прав человека и основоположных свобод. Но воздержался от рассмотрения других вопросов. В частности, он посчитал, что имущество уже было «экспроприировано» в 1949 году, однако предложение о компенсации было сделано только в 2011-м. Таким образом, с учетом поправок к закону, внесенных в 2006 году, компенсация должна рассчитываться, исходя из стоимости недвижимости на дату уведомления о рассмотрении — т.е. на август 2011 года. Следовательно, компенсация в размере 1,4 тыс. евро нарушала права собственности К.Микаллеф.

Но при рассмотрении апелляции на это решение два других судьи посчитали, что не было нарушения ст.1 Первого протокола к конвенции. Они посчитали, что заявительница лишалась только права на получение арендной платы. Значит, сумма компенсации была адекватной.

Титул титулу рознь

Это не первый спор о компенсации за недвижимость на Мальте, которая изымалась у собственников для нужд государства. Поэтому в решении от 28.10.2021 по делу «Carmelina Micallef v. Malta» Европейский суд по правам человека напомнил о предыдущих позициях в аналогичных спорах, касающихся различных титулов, на основании которых правительство может изымать землю при аналогичных обстоятельствах.

В частности, что в соответствии с правом владения и пользования изъятие в обмен на ренту должно быть временным, в течение которого владелец не теряют свое право на продажу собственности, а право собственности не передается третьим лицам. Хотя при таких обстоятельствах продажа маловероятна, тем не менее Суд не признал, что такая мера равносильна фактической экспроприации.

Однако право собственности заявителей на такой титул строго ограничено: они лишаются права пользования с точки зрения физического владения. Таким образом, Суд постановил, что это представляет собой средство государственного контроля за использованием собственности, которое должно быть исследовано в соответствии со абз.2 ст.1 Первого протокола к конвенции.

Когда объект переходит в статус «государственного владения» ограничения остаются такими же, как и ранее, но в этом случае собственность изымается навсегда. Следовательно, заявители уже не просто ограничены или временно лишены права пользования имуществом, что может быть приравнено к фактической экспроприации.

В делах против Мальты, где имущество было изъято на условиях абсолютной покупки, ЕСПЛ посчитал, что изъятие было равнозначно экспроприации. Даже если иногда окончательный акт передачи еще не был подписан, поскольку компенсация не была выплачена. Но все предыдущие дела не касались «абсолютной покупки», которая последовала, в частности, за переходом дома в в государственное владение, как в этом случае.

Однако в недавнем деле «Cane` and Others v. Malta» (решение от 13.04.2021) изъятие под титулом абсолютного выкупа, последовавшее за переходом в государственное владение, тем не менее было призанно равносильным экспроприации как национальными судами, так и ЕСПЛ.

Экспроприация — по сути

Суд отметил, что заявительница подала жалобу как в национальные суды, так и в Страсбург только в отношении экспроприации в 2010 году. А ее возражение сводились к тому, что размер компенсации в соответствии с законом был не пропорциональным. При этом она никогда не оспаривала сумму назначенной арендной платы.

Таким образом, ее жалоба касается исключительно полного лишения имущества посредством изъятия под титулом «абсолютной покупки», что равносильно экспроприации в 2010 году. При этом компенсация за нее составила менее 2,5% от рыночной стоимости имущества на текущий момент, что явно несоразмерно.

При этом, сам факт того, что государство уже владело имуществом под различными титулами, в соответствии с прецедентной практикой ЕСПЛ также может составлять нарушение ст.1 Первого протокола к конвенции. Но это не влияет на право заявительницы получить адекватную компенсацию за полное лишение ее имущества в 2010 году.

Из этого Суду пришел к выводу, что мальтийское государство не смогло обеспечить необходимый справедливый баланс между интересами общества и защитой права собственности заявителя. Значит, имело место нарушение ст.1 Первого протокола к конвенции.

В результате власти Мальты все же заплатят справедливую цену за экспроприированное имущество, но уже по решению ЕСПЧ — 57 тис. евро. При этом Суд сделал «скидку» на то, что конвенция все же не гарантирует право на полную компенсацию при любых обстоятельствах. Мол, законные цели «общественного интереса» могут учитываться при возмещения стоимости имущества, которая буде ниже рыночной. Кроме того еще 8 тис. евро пойдут на компенсацию морального вреда и более 2,1 тис. евро — судебных издержек.