Прицел на договор

Адвокат предложил использовать индекс бигмака, чтобы оценить инфляцию

Открытие рынка земель может вскоре привести к тому, что собственники участков начнут искать основания для преждевременного расторжения договоров аренды. Адвокаты предупредили, на что следует обратить внимание, чтобы защитить свои права.

Класичні визначення

Тому, як зорати землю та отримати врожай, людство вчилося тисячі років. А от договірні відносини в аграрній сфері почали розвиватися відносно недавно. Тому правники розповідають, що треба знати, аби врожай не зібрав хтось замість тебе. До того ж на цілком законних підставах.

Про проблеми оренди сільськогосподарських земель у нових умовах говорили під час вебінару, зорганізованого Асоціацією адвокатів України. Зокрема, юристи наголосили на тому, що не все так просто з договорами оренди, тож якщо співвіднести законодавство з реальністю, то далеко не завжди вдасться виконати приписи останнього належним чином.

Так, відповідно до чинного законодавства договір уважається укладеним з того моменту, коли сторони досягли згоди щодо всіх його істотних умов. Для договору оренди землі такими умовами є: об’єкт оренди; дата укладання та строк дії договору; визначення орендної плати. Водночас негаразди виникають навіть із першим пунктом. Здається, які проблеми можуть бути із землею? Насправді ж і досі величезна кількість аграріїв має укладені договори оренди на земельні ділянки без кадастрового номера. Утім, це питання досить легко вирішується, на відміну від належного розрахунку орендної плати за землю.

Земля за копійку

За загальним правилом, розмір, умови та строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Винятки передбачені для земель державної та комунальної власності, орендна плата за які встановлюється відповідно до Податкового кодексу. Зокрема, розмір платежу не може бути меншим за розмір земельного податку. Для ділянок, нормативно-грошову оцінку яких проведено, ідеться про не більше ніж 3% від їх нормативної грошової оцінки. Для земель загального користування — не більше від 1% н.г.о., а для сільськогосподарських угідь — не менше за 0,3% н.г.о. та не більше ніж 1% н.г.о.

Для ділянок, нормативно-грошову оцінку яких не проведено, розмір орендної плати встановлюється в розмірі не більше від 5% середньої н.г.о. по області. Для сільськогосподарських угідь, оцінку яких не проведено, межа коливається від 0,3 до 5% у середньому по області.

Як зазначив адвокат Віктор Кобилянський, обмеження щодо розміру орендної плати встановлені виключно для земель, які перебувають у державній та комунальній власності. Для приватної власності таких обмежень не існує.

Фактично, якщо формально підходити до букви закону, напрошується висновок, що орендар може отримати землю за 1 коп. Утім, В.Кобилянський не радить так учиняти, навіть якщо вам дуже захочеться одержати землю за ціною, навіть трохи нижчою від н.г.о. Адже така збитковість може стати підставою для визнання договору недійсним.

Не менше запитань виникає щодо можливості вносити орендну плату в натуральній формі. Зокрема, у договорі сторони можуть на власний розсуд урегулювати не тільки час і розмір виплат, а й установити оплату в натуральній формі. При цьому розрахунок у натуральній формі повинен відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Наступною величезною проблемою є обчислення орендної плати з урахуванням індексів інфляції, якщо іншого не передбачено договором оренди. Типовий договір оренди дає сторонам можливість самостійно обирати, чи потрібна їм індексація. Водночас створюється колізія між типовим договором і положеннями законодавства, адже там відсутні чіткі вимоги, які саме індекси інфляції потрібно використовувати та на яких умовах.

В.Кобилянський доводив аудиторії, що використання індексів інфляції створює багато додаткових проблем. Крім того, він жартома запропонував установити індекс бігмака. Наприклад, порівнюючи ціну на бігмак у ресторанах компанії «Мак-Дональс» у різних державах світу, можна зробити висновок, яка реальна вартість тієї чи іншої валюти. Зрозуміло, що орієнтуватися на реальний бізнес чиновники не звикли, тож доведеться використовувати загальноприйняті математичні моделі.

Перша проблема полягає в тому, що нині в Україні є 13 офіційних індексів інфляції — за кожний місяць і за рік. Який саме необхідно використовувати бізнесу? Навіть якщо сторони в договорі погодилися використовувати річний індекс інфляції, то механізм наразі не зрозумілий. У січні 2020-го Міністерство фінансів опублікувало офіційний індекс за 2019 рік, то що необхідно робити орендарю — доплатити за попередній рік чи використати данні для розрахунку за поточний рік?

Найгірше ситуація виглядає для орендарів державних земель. Адже для них у розмірі орендної плати індексація враховуватиметься двічі. По-перше, у нормативно-грошовій оцінці землі, а по-друге — зважаючи на нараховані відсотки. Тож адвокат пропонує відмовитися від індексації орендної плати.

Раз за разом рахувати роки

Наступне питання, яке багатьом здається простим, — це строк договору оренди ділянки. Насправді ж і тут багато підводного каміння. Загальновідомо, що строк оренди ділянки не може перевищувати 50 років, через що в більшості випадків ідеться про 49 років. Утім, навіть якщо договір буде укладено й на 50 років, проблем це не викличе.

При переданні в оренду ділянок сільгосппризначення для ведення товарного виробництва, фермерського господарства чи особистого селянського строк дії договору не може бути меншим, аніж 7 років. Водночас на практиці непоодинокими є випадки, коли землевласники здають землю в оренду протягом двох чи трьох років, плануючи її згодом продати. Для таких випадків юристи пропонують укладати договір із дотриманням вимог законодавства, зазначаючи, що після спливу 3 років сторони можуть його розірвати.

Наступною проблемою є укладання договору. Як відомо, його типову форму затвердив Кабінет Міністрів. Та чи є вона обов’язковою для застосування? Згідно із загальним правилом сторони можуть визначати зміст договору за типовою формою або ж конкретизувати його умови. Виключно типовим договором необхідно керуватися під час оренди земель державної та комунальної власності.

Водночас необхідно пам’ятати, що у випадку, коли сторони укладають договір без використання зразка, тлумачення термінів відбуватиметься з посиланнями на типову форму. Тож необхідно зазначати, що сторони використовують можливості, надані Цивільним кодексом, та укладають договір на власний розсуд.

Багато запитань виникає і щодо вказівки на стан земель. Адже в постанові Уряду сказано, що договір повинен містити дані агрохімічного паспорта ділянки. Проте такі умови відсутні, якщо йдеться про оренду земель, які перебувають у приватній власності. Разом з тим адвокати наголошують, що надалі, швидше за все, законодавчі положення уточнюватимуться, тож агрохімічна паспортизація буде поширена на всі види земель.

Верховний Суд недавно роз’яснив, що наявність агрохімічного паспорта не є обов’язковою. На думку правників, агрохімічна паспортизація захищає не лише права та інтереси орендодавців, а й орендаря. Адже стан землі може бути істотно покращений після належного господарювання. Тож добросовісні орендарі вправі використовувати це як аргумент для пролонгації договору.

Відкриття ринку земель, безумовно, видозмінить ринок довгострокової оренди. Найголовніше, щоб народні депутати встигали належним чином оновлювати законодавство. Якщо ж цього не буде, то існує ймовірність ще більшої тінізації ринку.