Соло для бара с оркестром

ЕСПЧ защитил право собственника на пересмотр арендной платы

Защита прав собственности — святая обязанность демократического государства. А должно ли оно также рьяно отстаивать права арендаторов? В Страсбурге решили: не до такой степени, чтобы лишать владельцев соразмерной платы за свое имущество.

Королевское наследие

В 1974 году Мальта провозгласила независимость и вышла из состава Соединенного Королевства. Еще через 5 лет истек срок аренды военных баз НАТО и Великобритании на территории архипелага, и последний иностранный моряк покинул остров. Но осталась как общая история, так и собственность короны, правда, только в названии: King’s Own Band Club, где выступает оркестр Ее величества.

72 года назад семья Брэдшоу (не путать с вымышленной героиней сериала «Секс в большом городе») заключили с KOBC договор аренды четырехэтажного здания площадью 864 м2 на главной улице Ла Валетты. За это клуб должен был выплачивать 500 фунтов стерлингов в год (на тот момент зарплата квалифицированного продавца за 352 рабочих дней или стоимость 21 т пшеницы).

В 1955 году были приняты поправки в Гражданский кодекс, а также постановление о возвращении городского имущества, которые обязывали собственников ежегодно продлевать договора аренды, заключенные их предками. При этом — не требуя увеличения платы.

Понятно, что за столько лет реальная цена недвижимости выросла в сотни раз. По словам заявителей, в 2014 году аналогичные здания сдавались почти за 270 тыс. евро в год. Но закон есть закон, и KOBC продолжал платить все те же 500 фунтов. Точнее — 1167 евро, т.к. при переходе на единую валюту цена аренды была пересчитана и опять зафиксирована.

Лишь в 2009 году законодатели разрешили увеличивать плату и устанавливать дату прекращения действующих договоров аренды коммерческой недвижимости. Но это правило не распространялось на объекты, в которых обустроились заведения культуры.

Видели, что подписывали…

В 2011 году семья Брэдшоу, а также другие совладельцы здания подали групповой иск против генерального прокурора, премьер-министра и арендатора, ссылаясь на нарушение их права на мирное пользование имуществом. В частности, они доказывали, что часть здания уже давно используется не для концертов, а как ресторан и бар.

Один из собственников лично посетил заведение и предоставил суду чек за обслуживание, доказывая, что любой турист может поесть в ресторане, и с него даже удержат НДС. Следовательно, здание используется для коммерческой деятельности, причем только ресторан и бар приносит клубу не менее 150 тыс. ежегодно.

Гражданский суд (в конституционной юрисдикции) согласился с тем, что имеет место нарушение ст.1 Первого протокола к Конвенции о защите прав и основных свобод, поскольку вмешательство в имущественные права собственником не было пропорциональным цели, которое оно преследовало. Принимая во внимание оценочную стоимость аренды и получаемый доход от ресторана, суд постановил компенсировать собственникам здания 300 тыс. евро убытков. Причем одну половину обязаны выплатить поровну генпрокурор и премьер-министр, а вторую — KOBC).

Но Конституционный суд, куда высшие чиновники обратились с апелляцией, решил, что никакого нарушения не произошло. Мол, соглашение заключено добровольно с полным пониманием последствий, к которым оно может привести, включая фиксацию арендной платы и автоматическую пролонгацию.

В 2015 году собственники подали ходатайство о повторном рассмотрении дела, полагая, что КС Мальты допустил ошибку, не обратив внимания на даты вступления в силу закона и подписания договора. Да и как могли местные жители отказать оркестру Ее величества (тогда еще военному), в аренде помещения, когда на острове базировался британский флот.

Но судьи напомнили, что решение КС является окончательным и обжалованию не подлежит. Правда, сам процесс имел положительные последствия для собственников недвижимости: с 1.01.2014 вступили в силу новые правила аренды для клубов. В частности, должна была постепенно увеличится на 5—10%, а с 2015-го к ней добавлялись 5% от годового дохода, полученного заведением. И действительно, в 2015 году KOBC выплатил 2876 евро, а в 2016-м — 3017 евро.

Разумеется, это показалось владельцам здания несправедливым, и они обратились в Страсбург.

Расплата за традиции

В решении от 23.10.2018 по делу «Bradshaw and Others v. Malta» Европейский суд по правам человека, прежде всего, отметил, что ограничения на использование имущества могут быть оправданы только в том случае, если это необходимо, в частности, «в соответствии с общественными интересами». Например, для обеспечения социального благосостояния арендаторов или предотвращение бездомности. Но и в этом случае дискреция власти не является безграничной. Если же речь идет о других целях, включая реквизицию для использования в качестве государственных учреждений, то обоснования такого вмешательства должны быть гораздо весомее.

При этом оценка соблюдения ст.1 Первого протокола может включать не только условия аренды, но и степень вмешательства государства в свободу договорных отношений, а также наличие процессуальных и других гарантий от произвольных или непредвиденных решений. «Неопределенность — будь то законодательная, административная или вытекающая из практики, применяемой властями, — это фактор, который следует учитывать при оценке поведения государства.

В данной же ситуации ЕСПЧ не увидел причин, по которым применимая арендная плата не должна сравниваться с «арендой, взимаемой с коммерческих организаций или с мальтийских граждан». Поэтому он согласился с судом конституционной юрисдикцией первой инстанции, что арендная плата, полученная заявителями, не может рассматриваться как соразмерная.

Более того, KOBC сдавал часть первого этажа в субаренду за 17000 евро в год, что несравнимо с платой, которую получал собственник здания. И даже поправки 2014 года оставляли ее размер на уровне, намного ниже рыночной стоимости.

Кроме того, ограничение прав действует в течение 50 лет с момента вступления конвенции в силу для Мальты, и будет сохранены, если законодательная власть не установит справедливый баланс. Эти ограничения не сопоставлены с желанием государства активизировать социальную и культурную деятельность, в том числе коммерческого характера.

Исходя из этого, Суд пришел к выводу, что крайне низкая арендная плата и отсутствие процессуальных гарантий в применении закона, накладывают на собственников непропорциональное и чрезмерное бремя по поддержанию местных традиций. Соответственно, имело место нарушение ст.1 Первого протокола к конвенции.

Заявители рассчитывали получить более 10 млн евро за 60 лет действия законодательного ограничения. Но ЕСПЧ подошел к вопросу проще: собственники не оспаривали судебное решение, по которому им причиталось 300 тыс. евро плюс издержки на процесс. К этой сумме он добавил недополученную арендную плату за последние 6 лет, исходя из цен на аналогичное жилье. В сумме государство должно выплатить собственникам 592 тис. евро компенсации материального ущерба и 8000 евро — за разочарование и перенесенный стресс на всех.

А вот кто остался в выигрыше, так это сам оркестр, ведь 150 тыс. евро, которые национальный суд взыскал с него, теперь заплатит государственный бюджет.