Неправовая составляющая правовой действительности

Сработают ли антирейдерске предложения в сфере обращения земельных участков?

Рейдерство в Украине сегодня приобрело признаки специализации. В частности, оно охватывает сферы прав на землю и другую недвижимость, корпоративных прав, интеллектуальной собственности, хозяйственной деятельности и управления. Поэтому оно требует специальных мероприятий противодействия с самостоятельной правовой регуляцией.

Неподолані ризики

Аби осмислити всі небезпечні моменти рейдерства та відвернути ризики, які можуть стати причиною реалізації негативного сценарію розвитку подій для володільця прав на нерухоме майно, для початку необхідно зрозуміти суть цього явища.

Незважаючи на його тривалу історію, яка бере свій початок від моменту утворення Української незалежної держави, тільки один нормативно-правовий акт визначив зміст поняття «рейдерство». Це постанова Кабінету Міністрів «Про схвалення Декларації цілей та завдань бюджету на 2008 рік (Бюджетної декларації)» від 1.03.2007 №316. У ній рейдерство тлумачиться як відчуження державного майна та корпоративних прав поза процесами приватизації; протиправне захоплення підприємств.

Тож на рівні національного законодавства рейдерство як явище сучасного суспільного життя розглядається однобічно й моносуб’єктно, як протиправне заволодіння державною власністю. У той же час його фактична сфера вже давно не обмежується ні статусом державної власності, ні приватизаційними процедурами, які порушуються. Рейдерство є складовою ризиків сучасного українського бізнесу та абсолютно реальною загрозою для кожного власника нерухомості в нашій державі.

Тож, виходячи з реалій сьогодення, можемо констатувати: рейдерство — це протиправне заволодіння майном громадян, юридичних осіб, територіальних громад або держави на підставі підроблених документів шляхом порушення волі та волевиявлення правомочного суб’єкта. Попри відставання понятійного апарату, існування вказаного явища підтверджується та визнається державою. Про це свідчать такі факти:

• численні нормативно-правові акти, спрямовані на боротьбу з ним;

• спеціально створені державні установи та громадські організації, метою яких є оперативне та ефективне реагування на випадки рейдерства;

• статистичні дані та інформаційні довідки, які посадові особи періодично наводять для підтвердження правильності державної політики в цьому напрямі;

• роз’яснювальні та інформаційні заходи ЗМІ, в яких тема рейдерства вже справедливо віднесена до категорії «Класика».

Інструменти захисту в сфері нерухомості

Викладене зумовлює питання щодо достатності й належності запроваджених державою механізмів протидії цьому явищу. Аналіз чинного законодавства дозволяє узагальнити всі інструменти антирейдерських заходів у сфері прав на землю та іншу нерухомість.

Так, допуск до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відбувається тільки через спеціально уповноважених суб’єктів і державних реєстраторів. Посадові вимоги до діяльності реєстраторів визначені законодавством:

• перевірка дійсності та законності документів, що є підставою для проведення реєстрації прав на нерухомість;

• обов’язок діяти відповідно до законодавчо визначеної процедури, що розглядається як гарантія законності набутого права;

• правова можливість зупинення або відмови в державній реєстрації права.

За наявності сумнівів у справжності поданих документів реєстратор зобов’язаний повідомити про це правоохоронні органи.

До таких інструментів додається система захисту прав власника на землю та іншу нерухомість, яка передбачає можливості:

• оскарження рішення, дії або бездіяльності реєстратора до Міністерства юстиції та його територіальних органів протягом 60 календарних днів із дня прийняття рішення або з дня, коли особа дізналася чи могла дізнатися про порушення її прав відповідною дією чи бездіяльністю;

• судового способу захисту.

Крім того, держава гарантує настання негативних правових наслідків для реєстраторів, які порушили законодавство у сфері державної реєстрації прав на нерухомість у вигляді:

• тимчасового блокування або анулювання доступу до державних реєстрів прав;

• притягнення до адміністративної відповідальності реєстратора;

• направлення до Вищої кваліфікаційної комісії нотаріату при Мін’юсті подання щодо анулювання свідоцтва про право на заняття нотаріальною діяльністю;

• скасування акредитації уповноваженого суб’єкта реєстрації прав.

На додачу до цього володілець права може дізнатися про зміни в реєстрі нерухомості через СМС-повідомлення, електронний лист, а також через сповіщення в кабінеті користувача за допомогою спеціального сервісу SMS-Маяк.

Таким чином, контролюючи реєстраційні дії стосовно свого майна, власник нерухомості може оперативно відреагувати й запобігти спробі або наслідкам рейдерства.

Ефективність постфактум

Викладений огляд законодавчого регулювання антирейдреських заходів свідчить, що володілець прав на нерухоме майно повністю залежить від реєстратора, його ставлення до виконання своїх посадових обов’язків та правової підготовки, яка врешті й зумовлює професійну діяльність.

За законодавством України, право на земельну ділянку та іншу нерухомість має той суб’єкт, який значиться в реєстрі прав на нерухоме майно. Судові процеси, що тривають роками, як і притягнення до відповідальності реєстраторів, навряд чи можуть компенсувати власнику або володільцю прав одномоментно втрачений статус.

Саме тому актуальним видається запобігання рейдерській операції щодо земельної ділянки та іншого нерухомого майна.

Обтяження та автоматичне продовження дії договору

У цьому контексті увагу привертає проект «Про внесення змін до Земельного кодексу України та деяких інших законодавчих актів щодо протидії рейдерству» (№8121), що був прийнятий за основу в останній пленарний тиждень липня. Він досить об’ємний, тому зупинимося на найбільш цікавих ідеях антирейдерських заходів у сфері нерухомості.

Пропонується визначити, що власник нерухомості (у тому числі земельної ділянки) одностороннім правочином може встановити вимогу щодо нотаріального посвідчення договору, предметом якого є нерухоме майно чи його частина. Ця норма не поширюється на випадки, коли відповідно до вимог закону договір підлягає нотаріальному посвідченню.

Вимога щодо обов’язковості нотаріального посвідчення договору підлягатиме державній реєстрації як обтяження в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно й може бути скасована за заявою власника. Зазначений односторонній правочин буде виступати заходом захисту для таких договорів, як про встановлення земельного сервітуту, надання права користування ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або для забудови (суперфіцій), а також про оренду землі.

Цікавою є пропозиція щодо автоматичного продовження дії договору оренди на такий самий строк і на таких самих умовах. Зазначене стане можливим за наявності умови щодо автоматичного поновлення оренди ділянки, яка не належить до земель державної або комунальної власності. Інформація про автоматичне поновлення правочинів обов’язково вноситиметься до вищезазначеного реєстру під час державної реєстрації такого права.

Якщо сторона не бажає автоматичного продовження дії договору, то не пізніше ніж за 30 календарних днів до спливу його строку має подати заяву про виключення з реєстру відповідних відомостей. У разі відсутності такої заяви державна реєстрація речового права автоматично продовжується на той самий строк за допомогою програмних засобів ведення реєстру.

Недосягнена мета

У цілому позитивно оцінюючи зазначені пропозиції, можемо констатувати, що запропонований односторонній правочин про нотаріальне посвідчення похідних прав на землю не захищає власника від втрати свого статусу на підставі квазіправових документів. Те саме стосується й автоматичного продовження дії договору оренди. Отже, по суті, такі заходи не захищають від рейдерства стосовно земельних ділянок.

Ключовим залишається питання добросовісності реєстратора й виконання ним обов’язку внесення відповідної інформації до реєстру. До того ж пропоновані зміни щодо порядку оформлення автоматичного поновлення права мають бути передбачені типовою формою договору оренди землі. Також доцільно визначити правові можливості автоматичного поновлення договорів, укладених до набрання чинності цим законом (за умови його прийняття).

Таким чином, запропоновані заходи навряд чи можуть розглядатися саме як антирейдерські. Проте вони є актуальними для покращення стану регулювання земельних відносин. Крім того, пропоновані зміни вимагатимуть більшої участі власників у правових процедурах і контролі юридичних фактів щодо своїх ділянок.