Квартирный вопрос

Кому могут отказать в приватизация комнаты в общежитии, и кто имеет право на проживание в ней

Чтобы стать владельцами коммунальных помещений, граждане обращаются в суд. На какие факторы необходимо обращать внимание, чтобы не допустить ошибок в разрешении дел указанной категории? Апелляционный суд Кировоградской области проанализировал собственные решения и вердикты судов первой инстанции соответствующего округа.

Сумнівний висновок

Згідно з положеннями ч.1 ст.3 закону «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.92 №2482-XII приватизація здійснюється шляхом:

• безоплатної передачі громадянам квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках з розрахунку санітарної норми 21 м² загальної площі на наймача і кожного члена його сім’ї та додатково 10 м² на сім’ю;

• продажу надлишків загальної площі квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках громадянам України, що мешкають у них або перебувають у черзі потребуючих поліпшення житлових умов.

Заочним рішенням Маловисківського районного суду Кіровоградської області від 21.01.2013 задоволено позов С.В.В. проти Смолінської селищної ради про зобов’язання вчинення певних дій. Зобов’язано раду дати дозвіл С.В.В. на приватизацію квартири.

Рішення мотивоване тим, що з 15.03.2006 позивач зареєстрований в спірній квартирі, що підтверджується даними паспорта. Факт постійного проживання С.В.В. у квартирі підтверджено й рішенням Маловисківського районного суду від 26.06.2012 у справі №1112/657/2012.

Відповідно до ч.4 ст.5 закону №2482-ХІІ право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду у використанням житлових чеків одержують громадяни, які постійно проживають у цих квартирах (будинках) або перебували на обліку потребуючих поліпшення житлових умов до введення в дію закону. Органи приватизації, органи місцевого самоврядування не мають права відмовити мешканцям квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках у приватизації займаного ними житла, крім випадків, передбачених законом (ч.10 ст.8).

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи С.В.В. у задоволенні позову, апеляційний суд у рішенні від 17.04.2013 зазначив, що відповідно до положень ч.1 ст.8 закону №2482-XII приватизація державного житлового фонду здійснюється уповноваженими на це органами, створеними місцевою державною адміністрацією, та органами місцевого самоврядування, державними підприємствами, організаціями, установами, у повному господарському віданні або оперативному управлінні яких перебуває державний житловий фонд. Суд першої інстанції на зазначені положення уваги не звернув, не врахував, що рішення з питань приватизації житла можуть приймати лише визначені законом органи, не встановив, чи передбачено законом такий спосіб захисту. Позивач обрав спосіб захисту права, не передбачений ст.16 Цивільного кодексу, тому позов задоволенню не підлягає.

Передача квартир (будинків) у власність громадян здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймається не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина (п.3 ст.5 закону). Пунктом 4 ст.5 передбачено, що право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду з використанням житлових чеків одержують громадяни України, які постійно проживають у цих квартирах (будинках) або перебували на обліку потребуючих поліпшення житлових умов до введення в дію закону.

У силу стст.1, 3, 8 цього акта приватизація державного житлового фонду здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймаються не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина, який постійно мешкає у квартирі (будинку), відносно якої вирішується питання про передачу у власність. Отже, право на приватизацію квартири, яка належить до державного житлового фонду, мають особи, які постійно проживають у ній. Для отримання права власності на житло особа повинна звернутися до відповідного органу приватизації з належно оформленою заявою, яка підлягає розгляду вказаним органом у строк, передбачений чинним законодавством. Спори, що виникають при приватизації квартир (будинків) та житлових приміщень у гуртожитках державного житлового фонду, вирішуються судом (п.10 ст.8 закону).

Отже, висновок апеляційного суду про неправильне обрання позивачем способу захисту порушеного права є сумнівним. Суд не з’ясував, який орган в смт Смоліно уповноважений вирішувати питання щодо приватизації житлового фонду, чи виступає органом приватизації Смолінська сільська рада.

Рішення апеляційного суду в касаційному порядку не оскаржувалося.

Рішенням Кіровського районного суду м.Кіровограда від 19.11.2013 у справі №404/7758/13-ц, що було залишене без змін ухвалою судової колегії в цивільних справах апеляційного суду від 25.12.2013, відмовлено в задоволенні позову Х.Т.П. проти Виконавчого комітету Кіровоградської міської ради, третя особа — квартирно-експлуатаційний відділ Міністерства оборони, про визнання права на приватизацію та зобов’язання видати свідоцтво про право власності на квартиру. Як на одну з підстав для відмови в задоволенні позову, суд указав на п.1 ст.8 закону №2482-ХІІ.

Рішенням Кіровоградської міської ради від 11.12.2012 №1201 затверджено в новій редакції положення про управління власності та приватизації комунального майна цієї ради. Відповідно до п.1.5 положення управління є спеціально уповноваженим органом управління комунальною власністю та відчуження (приватизації) комунального майна територіальної громади м.Кіровограда житлового та нежитлового фонду в межах повноважень, наданих міською радою. З огляду на наведене виконком міськради не є органом приватизації, не відмовляв позивачу в здійсненні прав, тому є неналежним відповідачем.

Передача квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках здійснюється в спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які постійно мешкають у цій квартирі (будинку), житловому приміщенні в гуртожитку, в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов’язковим визначенням уповноваженого власника квартири (будинку), житлового приміщення в гуртожитку (п.2 ст.8 закону №2482-XII).

Відповідно до положень п.1 ч.2 ст.5 цього акта до членів сім’ї наймача включаються лише громадяни, які постійно проживають у квартирі (будинку) разом з ним або за якими зберігається право на житло. Наслідком порушення вимог ч.2 ст.8 закону може бути визнання приватизації недійсною.

Згідно з позиціями ВСУ

Як приклад можна навести справу, розглянуту Кіровським райсудом м.Кіровограда. У листопаді 2012 року Г.М.М. звернувся з позовом проти Г.О.І., Б.Г.В., управління власності та приватизації комунального майна Кіровоградської міськради, треті особи: ЖЕК №10, управління Державної міграційної служби в області, приватний нотаріус Кіровоградського міського нотаріального округу З.О.П., КП «Правник», про визнання недійсним розпорядження про приватизацію, недійсною приватизації квартири, визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Рішенням суду від 21.02.2013 позов задоволено. Визнано недійсним розпорядження від 21.09.2012 №50448 органу приватизації — управління власності та приватизації комунального майна щодо приватизації квартири на ім’я Г.О.І. та договір купівлі-продажу, укладений між Г.О.І. та Б.Г.В., посвідчений приватним нотаріусом.

Установлено, що на час написання заяви про зняття з реєстрації в спірній квартир позивач через свій психічний стан не міг розуміти значення власних дій та розумно ними керувати. Г.О.І. перешкоджала йому користуватися квартирою. Також було з’ясовано, що Г.О.І. приватизувала квартиру тільки на своє ім’я, скориставшись тим, що позивач не був зареєстрований у квартирі, куди був уселений на підставі судового рішення, постійно проживав у цій квартирі, про зазначені обставини при зверненні із заявою про приватизацію квартири Г.О.І. орган приватизації не повідомила.

Обґрунтовуючи свій висновок про задоволення позову, суд правильно послався на положення п.2 ст.8 закону №2482-XII та ст.64 Житлового кодексу УРСР, які передбачають, що члени сім’ї наймача, котрі проживають разом з ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами й несуть усі обов’язки, що випливають із договору найму жилого приміщення. Установивши порушення відповідачем законодавства щодо порядку та умов приватизації державного житлового фонду, місцевий суд обґрунтовано задовольнив вимоги позивача, визнав недійсною приватизацію квартири та, як наслідок, — недійсним договір купівлі-продажу квартири.

Такий висновок узгоджується з правовою позицією, викладеною в постанові Верховного Суду України від 30.01.2013 у справі №6-125цс12. Рішення райсуду в апеляційному порядку сторонами оскаржене не було.

Установлення факту проживання

Окремо слід звернути увагу на справи за позовами мешканців гуртожитків проти виконкомів місцевих (міських) рад і підприємств, організацій, установ, у оперативному управління яких перебувають гуртожитки, про визнання права на проживання в гуртожитках. Відповідні рішення в подальшому є підставою для приватизації житлових приміщень.

Згідно з ст.4 закону «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» від 4.09.2008 №500-VI громадяни, на яких поширюється його дія, мають право на приватизацію житлових приміщень у гуртожитках, які перебувають у власності територіальних громад. Приватизація здійснюється відповідно до закону №2482 з урахуванням особливостей, визначених законом №500-VI.

За ч.2 ст.4 другого з актів, громадяни, які на законних підставах проживають у гуртожитках державної форми власності, гуртожитках, уключених до статутних капіталів товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), набувають право на приватизацію житлових приміщень у таких гуртожитках після їх передачі у власність відповідної територіальної громади. Рішення про передачу гуртожитків у власність тергромад ухвалюють відповідні органи управління (уповноважені особи) власників гуртожитків або суд. За змістом п.19 ч.1 ст.18 закону №500-VI, звертатися до суду з позовом про передачу гуртожитків у власність територіальних громад мають право органи місцевого самоврядування.

Заочним рішенням Олександрійського міськрайонного суду Кіровоградської області від 3.09.2015 відмовлено в задоволенні позову У.О.В. та У.І.С. проти Білоцерківського національного аграрного університету, треті особи — Олександрійська міська рада, її виконавчий комітет, про визнання статусу будинку. Суд виходив з того, що згідно зі свідоцтвом про право власності будівля гуртожитку в м.Олександрії з 27.11.2003 перебуває на балансі Олександрійського технікуму Білоцерківського НАУ, є в його оперативному управлінні та належить державі в особі Міністерства аграрної політики та продовольства.

У гуртожитку проживають як студенти технікуму, так і інші особи, в тому числі й ті, з якими укладено договір найму приміщення на строк чи без визначення такого. Згідно з листом Мінагрополітики гуртожиток має статус студентського, призначений для тимчасового проживання студентів у період їх навчання.

13.11.2007 наказом Міністерства освіти і науки №1004 затверджено Примірне положення про студентський гуртожиток вищого навчального закладу. Відповідно до цього положення вільні кімнати в гуртожитках можуть використовуватися керівництвом вишу за погодженням з органами студентського самоврядування та первинною профспілковою організацією студентів для створення відокремленого готелю.

Перепрофілювання приміщень у гуртожитку може здійснюватися за поданням адміністрації гуртожитку та погодженням з органами студентського самоврядування й первинною профспілковою організацією студентів. Студентські гуртожитки підпорядковуються керівництву вишів і можуть здійснювати в межах компетенції самостійну господарську діяльність у структурі ВНЗ.

Та обставина, що в гуртожитку в м.Олександрії, який належить державі й перебуває в оперативному управлінні навчального закладу, за договорами найму житла проживають інші особи, зокрема позивачі, які не навчаються в технікумі, не свідчать про те, що статус приміщення має бути визначено як гуртожиток для одиноких та малосімейних осіб.

Зі змісту вимог та пояснень позивачів з’ясовано, що визначення статусу будинку їм необхідне для реалізації права на приватизацію займаного житла відповідно до закону №500-VI. Відповідач як балансоутримувач заперечував проти передачі гуртожитку до комунальної власності.

Залишаючи без змін це рішення, апеляційний суд в ухвалі від 17.11.2015, зокрема, зазначив, що, за замістом пп.5 п.«б» ст.30 закону «Про місцеве самоврядування в Україні» та ст.18 закону №500-VI з вимогами про передачу гуртожитків у власність територіальних громад мають право звертатися органи місцевого самоврядування.

Відповідно до пп.9,10 Примірного положення про гуртожитки, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 3.06.86 №208, яке втратило чинність із 2.08.2015, та стст.128,129 ЖК жила площа в гуртожитку надається за спільним рішенням адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації та відповідного профспілкового комітету. На підставі рішення про надання житлової площі в гуртожитку адміністрація підприємства, установи, організації видає громадянинові спеціальний ордер, який є єдиною підставою для вселення. Інших підстав для вселення на жилу площу в гуртожитку положення не містить. Бланки ордерів зберігаються як документи суворої звітності.

Як уже зазначалося, громадяни, які на законних підставах проживають у гуртожитках державної форми власності, гуртожитках, уключених до статутних капіталів товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), набувають право на приватизацію житлових приміщень у таких гуртожитках після їх передачі у власність відповідної територіальної громади (ч.2 ст.4 закону №500-VI).

Практика розгляду судами справ щодо визнання права на проживання в гуртожитках є різною. Установлено, що за одних і тих же обставин суди як задовольняли вимоги позивачів, так і виносили рішення про відмову в цьому.

Зокрема, рішенням Кіровського райсуду м.Кіровограда від 19.02.2014, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду від 17.04.2014, відмовлено в задоволенні позову Т.А.В., ТІ.В. проти Виконавчого комітету Кіровоградської міської ради, третя особа — міськрада, про визнання права на проживання в гуртожитку та зобов’язання видати ордер. Установлено, що рішенням виконкому ради від 11.02.2008 №141 гуртожиток на вул. Кільцевій, 7 прийнято до комунальної власності тергромади м.Кіровограда та передано на баланс ЖЕК №15.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд виходив із того, що, посилаючись на правомірність уселення і проживання в кімнатах, позивач, на порушення вимог стст.10,11,60 Цивільного процесуального кодексу не надала жодного доказу на підтвердження того, що КП «Кіровоградсільбудіндустрія», в якому вона ніколи не працювала, в установленому порядку прийняло рішення про надання їй зазначених кімнат та видало ордер за формою, встановленого додатком до Примірного положення про гуртожитки.

Зобов’язання видати орден

У лютому 2015 року М.М.В. звернувся до суду з позовом проти Виконавчого комітету Кіровоградської міської ради та головного управління житлово-комунального господарства міськради, треті особи: Кіровоградська міська рада та КП «ЖЕО №3» Кіровоградської міської ради, про визнання права на проживання в гуртожитку та зобов’язання суб’єкта владних повноважень виконати дії щодо видачі ордера на право проживання в гуртожитку (справа №404/1297/15ц). Просив визнати за ним право на проживання в кімнатах у гуртожитку на вул. Кільцевій, 7 в м.Кіровограді та зобов’язати відповідача видати на його ім’я ордер затвердженого зразка на проживання.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд виходив із того, що на підставі ордера №7 від 21.03.95, виданого КП «Кіровоградсільбудіндустрія», позивач М.М.В., який працював на цьому підприємстві, отримав право на зайняття ліжко-місця в гуртожитку, що належав вказаному підприємству. Згідно з ордером від 20.06.95 №11 позивач отримав право на зайняття кімнати в гуртожитку. Встановлено, що фактично М.М.В із сім’єю займає 4 кімнати. Доводи позивача про те, що він має право на зайняття двох кімнат у гуртожитку, не підтверджені належними та допустимими доказами.

З такими висновками погодився й апеляційний суд, залишивши рішення без змін ухвалою від 4.11.2015.

Разом з тим установлено, що суди визнавали за мешканцями гуртожитків право на проживання в них без достатніх для цього правових підстав.

Так, рішенням Кіровського райсуду від 18.12.2013 задоволено позов М.Л.В., пред’явленого у своїх інтересах та інтересах неповнолітнього М.В.О. до Виконавчого комітету Кіровоградської міської ради, треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Кіровоградська міськрада, КРЕП №3, про визнання права на проживання в гуртожитку та зобов’язання відповідача виконати невчинені дії щодо видачі ордера на право проживання в гуртожитку.

Суд визнав за М.Л.В. та неповнолітнім М.В.О. право на проживання в кімнатах у гуртожитку та зобов’язав міськвиконком виконати п.5 його ж рішення від 27.01.2009 №102. Суд послався на те, що факт отримання позивачкою ордера на право проживання в кімнатах гуртожитку підтверджується показаннями свідків.

Такий висновок є сумнівним, оскільки суперечить вимогам матеріального права, зокрема пп.9,10 Примірного положення про гуртожитки, та стст.128, 129 ЖК про те, що єдиною підставою для вселення є ордер. Показання свідків не є належними доказами правомірності проживання позивачів у гуртожитку.

Незважаючи на те що представник виконкому проти доводів позову заперечував, рішення суду в апеляційному порядку оскаржене не було.

Аналогічне рішення було ухвалено цим же судом 9.12.2013 у справі №404/6431/13ц за позовом М.Л.М. та М.А.І. до виконкому ради, треті особи: КРЕП №3, Т.Л.Д., Б.Ю.С., про визнання права на проживання в гуртожитку та зобов’язання відповідача виконати дії щодо видачі ордера на право проживання в гуртожитку.

Ухвалою апеляційного суду від 7.04.2014 у відкритті провадження за апеляційною скаргою виконкому відмовлено у зв’язку з пропуском строку на оскарження рішення та невиконання ухвали апеляційного суду від 3.03.2014, якою відповідачу було запропоновано подати заяву про поновлення строку на апеляційне оскарження рішення із зазначенням причин його пропуску та сплатити судовий збір у розмірі 121 грн. 80 коп.