«Детская» недвижимость

Когда отсутствие разрешения органов опеки и заботы становится основанием для признания договора недействительным

Первоочередной задачей судопроизводства является защита прав и интересов детей. Поэтому определяющим для суда должно быть установление факта нарушения договором прав и интересов ребенка, а не сам по себе факт наличия или отсутствия разрешения органа опеки и заботы на его заключение. К такому выводу пришел Верховный Суд Украины.

Захист найслабших

Згідно з ст.18 закону «Про охорону дитинства» встановлено, що діти — члени сім’ї наймача або власника жилого приміщення мають право користуватися займаним приміщенням нарівні з власником або наймачем. При цьому органи опіки та піклування зобов’язані здійснювати контроль за додержанням батьками або особами, які їх замінюють, майнових і житлових прав дітей при відчуженні приміщень чи купівлі нового помешкання.

Водночас бувають випадки порушення прав дітей при вчиненні правочинів щодо нерухомого майна, право власності чи користування на яке вони мають. При захисті таких прав необхідним є врахування останніх позицій ВСУ в подібних категоріях справ.

Відповідно до ч.3 ст.17 закону «Про охорону дитинства» батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки та піклування укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати поділ, обмін, відчуження житла, зобов’язуватися від імені дитини порукою чи видавати письмові зобов’язання.

Згідно з ст.12 закону «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» держава охороняє та захищає права й інтереси дітей при вчиненні правочинів щодо нерухомого майна. Неприпустимим є зменшення або обмеження прав і охоронюваних законом інтересів.

Детально питання управління майном дитини регулюється ст.177 Сімейного кодексу. За її вимогами, батьки управляють майном, належним малолітній дитині, без спеціального на те повноваження. Батьки зобов’язані дбати про збереження та використання майна дитини в її інтересах. Якщо малолітня дитина може самостійно визначити свої потреби та інтереси, батьки здійснюють управління її майном, ураховуючи такі потреби та інтереси.

Під опікою держави

Разом з тим ч.2 ст.177 СК встановлена пряма заборона для батьків малолітньої дитини без дозволу органу опіки та піклування вчиняти такі правочини щодо її майнових прав:

• укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, в тому числі договори щодо поділу або обміну житлового будинку, квартири;
• видавати письмові зобов’язання від імені дитини;
• відмовлятися від майнових прав дитини.

Дати згоду батькам неповнолітньої дитини на вчинення вищезазначених правочинів мають право тільки органи опіки та піклування. Такий дозвіл надається після перевірки, що проводиться протягом одного місяця, і лише в разі гарантування збереження права дитини на житло.

Відповідно ч.5 ст.177 СК законодавством чітко передбачені підстави для відмови органами опіки та піклування в наданні дозволу на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини:

• повідомлення особою неправдивих відомостей про себе, що мають суттєве значення для вирішення питання про надання дозволу;
• відсутність згоди між батьками дитини стосовно вчинення такого правочину;
• наявність судового спору стосовно нерухомого майна;
• звуження в разі вчинення правочину обсягу майнових прав дитини або порушення охоронюваних законом її інтересів тощо.

При вчиненні одним із батьків правочинів щодо майна малолітньої дитини вважається, що він діє за згодою другого. А інший має право звернутися до суду з вимогою про визнання договору недійсним як укладеного без його згоди, якщо цей правочин виходить за межі дрібного побутового.

При цьому на вчинення одним із батьків правочинів щодо транспортних засобів та нерухомого майна малолітньої дитини повинна бути письмова нотаріально засвідчена згода другого з них. Крім випадків, коли той, хто проживає окремо від дитини протягом 6 місяців, не бере участі в її вихованні та утриманні або якщо місце його проживання невідоме.

Батьки вирішують питання про управління майном дитини спільно, якщо інше не передбачено договором між ними, а виниклі із цих питань спори можуть вирішуватися органом опіки та піклування або судом. Також батьки зобов’язані повернути дитині майно, яким вони управляли, та доходи від нього, а в разі неналежного виконання своїх обов’язків щодо управління майном — компенсувати завдану матеріальну шкоду.

З’ясування місця проживання

Судова палата у цивільних справах ВСУ розглянула справу №6-1560цс15 за позовом батька в інтересах малолітньої дитини про визнання недійсним договору купівлі-продажу будинку, укладеного її матір’ю. На обґрунтування своїх вимог позивач посилався на те, що договір купівлі-продажу укладено без попередньої згоди органу опіки та піклування, чим порушені житлові права неповнолітньої дитини, єдиним місцем проживання якої був спірний будинок. У заяві також зазначив, що з червня 2012 року дитина проживає з батьком в орендованій кімнаті гуртожитку, не має належних умов для повноцінного розвитку, постійно перебуває у стресі через відсутність власного місця проживання.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції ст.12 закону «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» та ст.17 закону «Про охорону дитинства», постановою від 20.01.2016 ВСУ скасував усі рішення в цій справі та направив її на новий розгляд до суду першої інстанції. Зокрема, наголошено, що відсутність попередньої згоди органу опіки та піклування на укладення будь-якого договору стосовно нерухомого майна, право власності або користування яким мають діти, є підставою для визнання такого правочину недійсним.

Суд першої інстанції, з висновками якого погодився й суд касаційної інстанції, не встановив, чи був спірний будинок місцем проживання на той час малолітньої дитини, де та з ким вона проживала. Водночас у рішенні суду другої інстанції також не наведено доказів на підтвердження висновків про те, що на час укладення оскаржуваного правочину батьки дитини були зареєстровані за однією адресою та разом з нею проживали в спірному будинку.

Квартира в іпотеці

Розглядаючи справу №6-2918цс15, Судова палата у цивільних справах ВСУ в постанові від 16.03.2016 вказала на те, що в разі вчинення правочину щодо нерухомого майна, право власності на яке мають діти, попередня згода органу опіки та піклування є обов’язковою. Укладення батьками договорів, предметом яких є житлові приміщення, право користування котрими мають малолітні або неповнолітні діти, без попередньої згоди органу опіки та піклування є підставою для визнання цих правочинів недійсними, як передбачено стст.203, 215 Цивільного кодексу.

Частиною 1 ст.405 ЦК визначено, що члени сім’ї власника житла, які проживають спільно, мають право користування ним відповідно до закону. За змістом цієї статті, право членів сім’ї власника будинку користуватися жилим приміщенням може виникнути та існувати лише за наявності права власності на будинок в особи, членами сім’ї якої вони є; з припиненням права власності особи втрачається й право користування жилим приміщенням у членів його сім’ї.

Вирішуючи спори щодо захисту прав дітей під час укладення договорів іпотеки, суди повинні в кожному конкретному випадку перевіряти право користування житловим приміщенням дитиною, яке може ґрунтуватися на документальній підставі (довідка про наявність зареєстрованих осіб на житловій площі, серед яких зазначена й дитина) та законодавчо (ст.405 ЦК).

У постановах Судової палати у цивільних справах ВСУ від 20.01.2016 (справа №6-2940цс15), від 10.02.2016 (№6-3005цс15); від 11.05.2016 (№6-806цс16) констатується, що норма ст.177 СК, ст.17 закону «Про охорону дитинства» та ст.12 закону «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей», яка передбачає необхідність отримання попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення батьками договору щодо майна, право на яке має дитина, спрямована на захист прав дітей. Тому підставою для визнання недійсним договору щодо майна, право на яке має дитина, за позовом батьків є не сам собою факт відсутності попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення такого договору, а порушення в результаті його укладення майнових прав дитини.

За змістом ч.6 ст.203, ч.1 ст.215 ЦК, правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами) й суперечить правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей, може бути визнаний судом недійсним. Такий правочин є оспорюваним.

Учинення батьками дитини певного правочину без попереднього дозволу органу опіки та піклування порушує заборону, встановлену ст.17 закону «Про охорону дитинства» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору іпотеки). Проте сам собою цей факт не є безумовною підставою для визнання правочину недійсним. Такі заходи вживаються, якщо укладення договору без попереднього дозволу органу опіки та піклування призвело до порушення права особи, в інтересах якої пред’явлено позов. Така правова позиція відображена в постанові від 6.04.2016 (справа №6-589цс16).

Аналогічних висновків ВСУ дійшов при розгляді справи №6-2976цс15 (постанова від 27.04.2016), де, з посиланням на ст.177 СК та ст.17 закону «Про охорону дитинства», вказав, що при укладені договорів іпотеки щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають малолітні діти, обов’язково вимагається дозвіл органів опіки та піклування.

Неправдива інформація

Відповідно до ст.29 ЦК місце проживання дитини визначається за місцем проживання батьків. Місцем проживання неповнолітньої чи малолітньої особи є фактичне місце проживання її батьків або одного з них, з ким вона фактично проживає. Проте місце проживання дитини за фактичним місцем проживання батьків не вважаться безумовним, якщо суд установить інше постійне місце проживання дитини.

Якщо власник майна є одночасно законним представником неповнолітньої або малолітньої особи та укладає правочини, які впливають на права дитини, він повинен діяти добросовісно та в інтересах дитини, а інша сторона договору має право очікувати від нього таких дій.

Неправдиве повідомлення батьками, які водночас є законними представниками неповнолітньої чи малолітньої особи, про відсутність прав дитини на майно, яке передається в іпотеку, не може бути підставою для визнання іпотеки недійсною за позовом батьків, які зловживали своїм правом законних представників дитини, а здатне спричинити інші наслідки, передбачені законодавством, які застосовуються органами опіки та піклування.

Тому ВСУ дійшов висновку, що підставою для визнання недійсним договору стосовно майна, на яке має право дитина, за позовом її батьків не може бути сам собою факт відсутності попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення такого договору, а лише порушення внаслідок його укладення майнових прав.

Спочатку — порушення

Статтею 2 закону «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» передбачено, що реєстрація місця проживання чи місця перебування особи або відсутність такого не можуть бути умовою реалізації прав і свобод, передбачених Конституцією, законами чи міжнародними договорами, або підставою для їх обмеження.

За змістом зазначених норм матеріального права, у разі встановлення місця проживання батьків (усиновлювачів) або одного з них місцем проживання фізичної особи, яка не досягла 10 років, є місце їх проживання, а відсутність або наявність факту реєстрації за цим місцем проживання сама собою не впливає на реалізацію права на свободу вибору місця проживання.

Згідно з ст.9 закону «Про іпотеку» іпотекодавець обмежується в розпорядженні предметом іпотеки, однак має право володіти та користуватися предметом останньої відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено законом. При цьому ЦК, як і вказаний закон, не містять норм, які б зменшували або обмежували право членів сім’ї власника житла на користування приміщенням у разі передання його в іпотеку.

Врахувавши зазначене, а також норми ст.12 закону «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей», ВСУ у постанові від 10.02.2016 (справа №6-1793цс15) дійшов висновку, що договір іпотеки, вчинений власниками стосовно нерухомого майна, право користування яким мають діти, за відсутності обов’язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування може бути визнаний недійсним (ч.6 ст.203, ч.1 ст.215 ЦК) за умови, якщо буде встановлено, що оспорюваний правочин суперечить правам та інтересам дитини: звужує обсяг її майнових прав або порушує охоронювані законом інтереси дитини, зменшує або обмежує її права та інтереси щодо жилого приміщення.

З огляду на наведену практику розгляду ВСУ справ про визнання недійсними правочинів щодо нерухомого майна, право на яке має дитина, з підстав їх учинення без попереднього дозволу органів опіки і піклування можна зробити висновок, що визначальним для суду має бути встановлення факту порушення прав та інтересів дитини, а не сам собою факт наявності або відсутності попереднього дозволу органів опіки та піклування на укладення договору.

При цьому суди обов’язково мають установлюватися факти, з якими законодавець пов’язує вирішення спору, зокрема, чи було нерухоме майно місцем проживання малолітньої дитини на час здійснення оспорюваного правочину, де та з ким вона проживала.