Земля уходит из-под ног

Новый владелец здания может еще долго отсуживать участок под ним, если не внести изменения в ГК и ЗК

Действующее законодательство предусматривает, что при отчуждении здания к новому распорядителю автоматически переходят права на землю под объектом, которые были у предыдущего. Впрочем, на практике необходимо еще заключить новый договор, зарегистрировать вещевые права на участок и тому подобное. Это порождает многочисленные споры между отчуждателями и приобретателями прав на недвижимость и землю. Проблему пытаются решить на законодательном уровне. Но, по мнению некоторых законодателей, соответствующий проект закона еще больше запутывает ситуацию.

Право має переходити автоматично

В законодавстві існує двозначність у питанні набуття прав на земельну ділянку під будівлею. Так, передбачено, що в разі відчуження будинку або переходу права користування ним одночасно переходить і відповідне право на земельну ділянку. Однак тут і виникає невизначеність: що розуміти під поняттям «переходить право»? Воно відразу виникає чи для цього ще потрібні певні дії, наявність якихось юридичних фактів? Проблема посилюється тим, що, за чинними нормами, речові права на земельні ділянки виникають з моменту державної реєстрації. Крім того, є норми щодо обмеження суб’єктного кола за певними різновидами речових прав (насамперед ідеться про постійне користування). Про це говорили на засіданні комітету з питань нерухомості та будівництва Асоціації правників України, що відбулося днями.

Якщо мова про оренду, то законодавство теж має положення, згідно з якими відповідне право переходить при відчуженні будівель і споруд. Водночас іншими положеннями встановлено, що договір оренди при відчуженні будівлі припиняється. Отже, виникає незрозуміла ситуація: договір оренди припиняється, то що ж тоді переходить і як переходить? Закон «Про оренду землі» передбачає, що таке право не переходить автоматично, необхідно укласти відповідний договір з новим орендарем.

Професор кафедри земельного та аграрного права юридичного факультету КНУ ім.Т.Шевченка, член Вищої ради юстиції Анатолій Мірошниченко відзначив, що судова практика стосовно тлумачення всіх цих суперечностей різниться в цивільній, господарській та адміністративній юрисдикціях. Наприклад, якщо суб’єкт господарювання просить визнати за ним певне право на ділянку, суди схиляються до того, що автоматично воно виникати не може й потрібно вчинити певні дії (укласти договір, зареєструвати тощо).

Однак якщо йдеться про сплату податків, то право на землю переходить автоматично, і поповнювати держбюджет треба відразу після придбання будівлі. «Цю двозначність, на мій погляд, треба тлумачити в бік розумності, справедливості. А єдино розумне, єдино справедливе рішення — визнавати, що перехід відбувається автоматично. Інакше ситуація просто позбавлена сенсу», — зазначив А.Мірошниченко.

Як це працює

Такий стан справ, з одного боку, може створювати проблеми сумлінним суб’єктам господарювання, а з другого — стати в пригоді для створення різних сумнівних схем. Учасники засідання навели деякі приклади. Зокрема, забудовник звів у Києві багатоповерхівку, не дотримуючись норм щодо висоти, і тепер від нього вимагають демонтувати два зайві поверхи. Аби змусити виконати ці вимоги, місцева влада не подовжує йому договір оренди землі. Правники дійшли висновку, що використання згаданих суперечностей з метою примусу в цьому випадку навряд чи досягне своєї мети. Натомість в інших випадках власник може вимагати знесення супермаркету з підстав того, що будівля «захопила» 3 сотки зайвої землі.

Як розповів ще один учасник дискусії, в Київській області була поширена практика, коли земля відводилась під індивідуальне будівництво (наприклад, 10 соток), а потім там споруджували будинки з кількома квартирами, які в подальшому продавались. Отже, право на ці квартири набували різні особи, а земля фактично залишалась у власності забудовника.

Також виник спір через те, що один із жителів побудував поруч споруду для своїх потреб. Забудовник вимагав через суд її знести. Однак було подано зустрічний позов про визнання права власності на землю за мешканцями квартир. У ньому доводилось: оскільки громадяни купили квартири, вони набули право на земельну ділянку. Суд першої інстанції визнав таке право за власниками квартир, апеляційний — підтвердив правильність рішення, а касаційний — скасував, але з інших мотивів. Тобто, підсумував правник, і юридична спільнота, і судді цілком сприймають концепцію про те, що земля є невід’ємною частиною нерухомості.

В іншому випадку компанія продала нежитлову будівлю, розташовану на орендованій землі. В договорі, укладеному з міськрадою, зазначено, що орендар має сплачувати орендну плату, доки не буде оформлено право користування наступним власником споруди. Останній звернувся з проханням про укладення такого договору, але йому відмовили. Виникло зачароване коло: будівля належить одній особі, земля в оренді в іншої. При цьому остання має пільги на орендну плату, отже, фактично міський бюджет зазнає збитків.

Голова комітету з нерухомості та будівництва АПУ, приватно практикуючий юрист Станіслав Герасименко звернув увагу, що відповідно до законодавства оренда земельної ділянки і плата за неї припиняються з відчуженням нерухомості. Однак у випадку з його клієнтом міськрада намагалася, посилаючись на інші норми, довести, що оренда сплачується, доки не буде укладено новий договір. І відмовлялась приймати ділянку після закінчення дії договору оренди.

Законодавець може заплутати

Проблему намагаються розв’язати на законодавчому рівні. Влітку минулого року в парламенті було зареєстровано проект «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості)» (№2027а).

Автори документа зауважили, що ч.2 ст.120 Земельного кодексу, ч.3 ст.7 закону «Про оренду землі» передбачають «автоматичне» припинення договору користування ділянкою, включаючи її оренду, в разі набуття права власності на будівлю або споруду, розташовані на ній. Відповідно, право користування такою ділянкою виникає в нового власника нерухомості. «Проте зазначена норма на практиці є нежиттєздатною, оскільки законодавство вимагає дотримання встановленого порядку укладення та припинення договорів», — ідеться у пояснювальній записці до проекту.

Зокрема, ст.654 Цивільного кодексу визначає: зміна або розірвання договору вчиняється в такій саме формі, що й договір, який змінюється або розривається. Якщо йдеться про державну чи комунальну землю, потрібне рішення відповідного органу влади чи місцевого самоврядування. Ігнорування цього порядку однією зі сторін призводить до численних судових спорів стосовно розірвання договорів або визнання права користування земельною ділянкою за власником нерухомості.

Тому народні обранці пропонують установити обов’язковість розірвання договору про право користування земельною ділянкою в разі відчуження об’єкта нерухомості та укладання відповідного правочину з набувачем нерухомості. А також детально прописати процедуру переходу прав на земельні ділянки.

Однак деякі правники вважають, що принципового покращення не відбудеться, посилаючись на недосконалість змін. Зокрема, проектом передбачено: якщо споруда побудована на ділянці, яка перебуває в постійному користуванні, то вона може перейти до нового власника лише на підставі іншого речового права. Втім, незрозуміло, якого саме? Якщо, скажімо, йдеться про суперфіцій, то залишаються відкритими питання: на який термін оформлюється таке право, за яку плату тощо.

В інших випадках проект установлює, що набувач протягом 10 днів після реєстрації права власності на споруду зобов’язаний звернутися до власника ділянки з пропозицією передати її в користування. І впродовж 30 днів з попереднім власником будівлі договір щодо користування землею розривається та укладається з новим. «Набувач протягом 10 днів зобов’язаний звернутись… А якщо не звернеться? Коли немає правових наслідків, це не буде працювати. Не хотілося б, аби закон прийняли в такому вигляді», — наголосив А.Мірошниченко.

В судах розуміння є

Експерт уважає, що не варто в законі детально прописувати процедуру переходу прав на земельні ділянки. Натомість пропонує внести точкові зміни: зробити більш категоричними ст.120 ЗК та ст.377 ЦК, зокрема визначити, що право на земельну ділянку не просто переходить, а «одночасно переходить». Також, на його думку, доцільно вказати, що реєстрація права на будівлю та ділянку відбувається одночасно. «Думаю, що точкові зміни розв’яжуть проблему. Ці пропозиції в комітет надходили, але не були сприйняті», — зазначив А.Мірошниченко.

Разом з тим він переконаний: чинне законодавство можна витлумачити так, що перехід прав на ділянку відбувається автоматично з переходом прав на будинок на ній. При цьому, за словами члена ВРЮ, в адміністративній юрисдикції такий підхід переважає. В інших спеціалізаціях теж трапляються такі рішення. Зокрема, господарські суди при вирішенні відповідних спорів більш детально розглядають обставини справи.

За підсумками обговорення складається враження, що подолання проблеми гальмується з об’єктивних, але швидше — із суб’єктивних причин: очевидно, декому вигідна можливість використання різних схем в умовах неоднозначності правових норм. Утім, навіть у разі прийняття законодавчих змін вони можуть знову трактуватися по-різному. Тому важливим має стати не стільки вдосконалення законів, скільки судова практика. А передусім — її єдність у цивільних, господарських і адміністративних судах. Аби було зрозуміло, що, коли право на земельну ділянку переходить автоматично, це правило діє в усіх випадках та для всіх: і для податкової, і для органів державної влади та місцевого самоврядування, і для суб’єктів господарювання, які придбали будівлю чи споруду.